La Burocrazia di una Ristrutturazione
Abbiamo affrontato una panoramica generale delle fasi di una ristrutturazione completa chiavi in mano. Andiamo ora a vedere brevemente quali sono i documenti, le pratiche edilizie la burocrazia alla base di tutto ciò, per consentirci uno svolgersi dei lavori corretto e senza inconvenienti.
Scritto il 28/01/2019
Per alcune opere volte alla ristrutturazione di un immobile come il rifacimento degli impianti, sia di tipo idrico che elettrico, tinteggiatura o pose murarie di pavimentazioni, rivestimenti e quant’altro, non vi sono obblighi dal punto di vista burocratico. Non sarà necessario infatti, presentare una documentazione presso gli uffici comunali, in quanto questo tipo di interventi vengono definiti opere di edilizia libera dall’ordinamento giuridico italiano.
Prendiamo ora in considerazione tutto l’insieme generale dei lavori di manutenzione straordinaria o degli interventi che abbiano un’ impatto sulla struttura esterna di un edificio, seppur senza che questi comportino in nessun modo l’alterazione e la modifica né dei volumi e delle superfici degli immobili, né tantomeno della loro destinazione d’uso. Per questa macrocategoria di situazioni, è necessario innanzi a tutto redigere la Comunicazione di Inizio Lavori (CIA), fornire i dati che identificano l’impresa alla quale ci si è affidati per la ristrutturazione ed inoltre si dovrà essere in possesso di una relazione di un tecnico specializzato che provveda a seguire e curare tutta l’opera. E’ utile, in ogni caso, prima di intraprendere opere di natura edilizia, siano esse di manutenzione ordinaria o straordinaria, consultare sempre i regolamenti regionali in materia, mentre per quanto riguarda tutti i casi di finiture di spazi esterni dell’edificio, sarà sufficiente subordinare la loro esecuzione ad un controllo del piano urbanistico cittadino.Tali scrupoli preventivi risulteranno fondamentali in modo da non incorrere in problemi che possano arrestare per lunghi periodi i lavori in corso d’opera, a causa di inadempienze di semplici documenti inerenti alla ristrutturazione edilizia.
Per casi più rilevanti come un restauro o risanamento di un edificio, cioè per tutti gli interventi che vanno a riguardarne le parti fondamentali, rimettendole a nuovo o in sicurezza rafforzandone la struttura, seppur senza modificarne l’aspetto e le funzioni; per tutti casi di modifica, aggiunta o eliminazione di componenti dell’edificio, compresi sia interventi murari che di impiantistica, così come di una qualsivoglia operazione che necessiti di oltre 30 giorni di svolgimento; sarà necessaria una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), una documentazione più specifica della sopracitata CIA, la quale non è nient’altro infatti che una sua versione semplificata. Le operazione che richiedono una SCIA saranno però sempre facenti parte di quella categoria di lavori che in nessun caso incidono su parametri urbanistici o volumetrie dell’edificio, che non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia di indirizzo, e che non ne alterano la sagoma o violino le prescrizioni del permesso di edificazione. In ogni caso farsi affiancare da un tecnico e consultare e/o aggiornare i dati catastali, in modo da non incappare in sviste o errori che potrebbero causare problemi con le varie amministrazioni, è assolutamente sempre consigliabile.
La SCIA ha di fatto sostituito in molti casi un’altro tipo di documentazione richiesta per gli interventi più invasivi. Infatti per tutti i casi non riportati nei paragrafi precedenti, ovvero per tutto l’insieme di quelle opere che tendono a modificare, aggiungere o eliminare componenti ad una struttura edile, c’è ancora bisogno della Denuncia di Inizio Attività (DIA). Questo atto viene deliberato, con un tempo di attesa di 30 giorni, da parte dell’amministrazione comunale di competenza che ne riceve la denuncia, una richiesta necessaria prima di avere il via libera per i lavori. Per il permesso o concessione edilizia, invece, i casi in cui è necessario richiederlo all’amministrazione di competenza per poter procedere ai lavori, sono ben definiti; sono infatti tutti i casi di costruzione di nuove opere, di ristrutturazione urbanistica o di ristrutturazioni edilizie che mutano in modo sostanziale o totale l’immobile o la sua destinazione.
L’ultimo documento di cui parliamo assumerà un ruolo fondamentale nell’anno corrente, si tratta infatti del cosiddetto ENEA, ovvero un resoconto certificato delle spese effettuate nel corso di una ristrutturazione. La sua importanza deriva dal fatto che in ambito di rinnovamento di bonus fiscali per il 2019, è stato introdotto l’obbligo di presentare tale documentazione entro e non oltre i 90 giorni dalla data del termine degli interventi o del collaudo, condizione necessaria per accedere alle agevolazioni fiscali previste, che tratteremo approfonditamente nel nostro prossimo articolo.